住房公積金對房地產市場的調控作用吳振宇常州市住房公積金管理中心

     住房公積金對房地產市場的調控作用吳振宇常州市住房公積金管理中心

     住房公積金有兩大功能，住房保障和住房金融。在住房金融領域，人們過多強調的是住房公積金個貸發放對房地產市場的促進作用，其實這是不全面的。住房公積金在住房金融領域，由于其制度設計存在的內在要求，客觀上起到了對當地房地產市場的調控作用，下面做一簡要分析。

一、住房公積金制度設計上存在的內在平衡機制

     根據《住房公積金管理條例》及相關政策法規，住房公積金的投資只能用于職工個人購建房貸款、國債購買及銀行存儲。三者當中，職工個人購建房貸款是最主要的投資方式，也是最好的贏利方式。換句話說，住房公積金除了主要用于職工個人購建房貸款外，基本上沒有其他更好的投資方式。由于住房公積金實行的是低存低貸政策，職工個人在購建住房時，一般會優先選擇低于銀行

     利率的住房公積金。當一個城市房地產過熱時，住房公積金貸款就會出現強勁需求。當住房公積金個貸率達到或超過 90%（也有城市 85%）時，住房公積金的資金鏈就會繃得很緊，為避免資金鏈斷裂威脅到資金安全，住房公積金就會自動采取信貸緊縮政策，壓縮住房信貸需求，從而對過熱的房地產市場形成反向抑制作用。

     同樣，當一個城市房地產市場過于冷清時，最先感應到的也是住房公積金。過冷的房地產成交量直接導致住房信貸市場的急劇萎縮，造成大量住房公積金資金積壓，由于住房公積金的用途主要是個人住房信貸的發放，為減少資金積壓，提高住房公積金增值收益率，住房公積金就需要采取系列優惠政策，增加職工對住房信貸的需求，從而刺激和帶動房地產市場的發展。住房公積金 “逢熱減，逢冷增 ”的內在制衡特性，客觀上對房地產市場的發展起到了平衡調外委服務到位的保證。其內容不僅要包括對于服務項目、服務標準，還應包括服務檢查標準、保障體系確定等項內容，以保證服務承諾的落實。除此以外，對于外委公司自身的管理制度和物業服務企業運行的管理制度相互之間的互補性、管控性，也應成為考核指標的重要內容。

（四）信息反饋系統要健全、管理監控系統要透明為了使各項政策、服務標準落到實處，需要建立信息反饋系統、管理監控系統，而且要求系統健全、透明管理。同時，對于外圍服務的考核評價不能停留在定性分析層面，不能僅僅采用簡單的優良中差評定體系，管控結果要做到量化，這是實現考核指標的重要內容。

     此外，還應建立管理人員基本素質、培訓計劃指標體系以及管理服務經費測算的指標體系等。加上住房公積金政策除利率調整由央行決定外，大多數都是由地方根據具體情況制定，對維護局部地區房地產市場的健康發展起著一定作用。

二、住房公積金內在平衡機制調控房地產市場的主要手段

     住房公積金既然具備調控房地產市場的內在機制，就應該利用好這種機制，發揮好住房公積金的杠桿作用，為房地產市場的穩定健康發展做出貢獻。住房公積金調控房地產市場的主要手段包括以下幾方面。

（一）雙向調控手段

     1 .最高貸款額度，是指包括職工個人、共有人及夫妻雙方可以申請到的住房公積金最高貸款額度。當房地產市場過熱時，可以適當降低住房公積金最高貸款額度，以增加購房成本，抑制購房需求；房地產市場過冷時，可以適當提高住房公積金最高貸款額度，以降低購房成本增加購房需求。
    2. 最長貸款年限，是指職工申請住房公積金貸款所能享受到的最長貸款年限，一般均為 30年，變化不多。特殊情況下，可以啟動此項功能，房產市場過熱時，通過縮短最長貸款年限，來增加職工月還貸額，適當調控職工購房意愿；房產市場過冷時，通過延長最長貸款年限，減少職工月還貸額，減輕職工購房負擔。
    3. 儲存額倍數，是指職工申請住房公積金貸款時所能享受到的住房公積金儲存余額的倍數。房產市場過熱時，可以通過壓縮倍數（比如由 20倍到 10倍）以限制貸款總額度，從而降低職工住房消費能力以遏制購房需求；房產市場過冷時，可以通過增加倍數（比如由 10倍到 30倍）以擴大住房公積金貸款總額度，提高職工購房消費能力，增加購房需求。
     4. 首付款比例，是指職工申請住房公積金貸款前所必須支付的購房現金占購房總房價的一定比例。房產市場過熱時，可以提高首付款比例（比如從 20%提高到 30%甚至 40%），從而提高職工現金支付難度來遏制購房需求；房產市場過冷時，可以降低首付款比例，從而降低職工現金支付住房公積金難度來刺激購房需求。
     5. 特殊房貸政策，指的是購買經濟適用房、二手房、連排別墅、面積超大型商品房等特殊房屋所采取的區別于一般商品房的政策。具體來說，房產市場過熱時，對二手房、面積超大型商品房采取住房公積金貸款限制政策，提高貸款門檻；房產市場過冷時，加大對經濟適用房的住房公積金貸款政策扶持，適當放開對別墅貸款的政策限制。
     6. 公積金提取政策。房產市場過熱時，職工在申請住房貸款（含商業貸款）時限制住房公積金提取，減少對職工購建房提取使用現金的支持；房產市場過冷時，職工在申請住房貸款（含商業貸款）時放寬住房公積金提取，加強對職工購建房提取使用現金的支持。

（二）刺激調控手段

     1. 異地貸款業務。當房地產市場過冷時，可以開通住房公積金異地貸款業務，鼓勵在外地繳
存住房公積金的職工到本地申請住房公積金貸款；也可以是本地繳存住房公積金到異地申請住房公積金貸款。這需要兩個城市之間的合作，但作為刺激房地產市場發展的有效措施，可以在房產市場冷清時逐步推出。
     2 .逐月提取還貸。利用職工每個月繳存的住房公積金來沖還每個月的住房公積金貸款還貸額。對職工個人來說，逐月提取還貸的好處就是大大提高了職工購建房貸款的還貸能力，從而提
高了職工住房消費的支付能力，對刺激房地產市場發展的作用顯而易見。以常州為例，70%以上的職工家庭可以利用每月繳存的住房公積金沖還一半以上的貸款，對減輕職工家庭負擔提高職工住房消費能力起到了切實作用。

（三）抑制調控手段

     1 .期房項目貸款輪候。當房地產市場過熱時，基于對房地產市場泡沫的預期和對資金安全的考慮，要求開發商期房項目達到一定進度才發放住房公積金個人購房貸款，從而從資金鏈上對開發商形成制衡，起到一定的抑制作用。
     2. 職工購房貸款輪候。當房地產市場過熱導致住房公積金貸款供不應求時，要求職工按照申請住房公積金貸款的順序排隊輪候公積金貸款，從而對購建住房貸款需求起到一定的延后作用，抑制過熱的住房消費需求。

三、進一步發揮住房公積金對房地產市場的調控功能

     以上所列種種調控手段，都是由住房公積金內在平衡機制所決定的，但是，這種平衡機制所起到的作用，往往都是圍繞資金安全而自發產生的，缺少主觀能動性和系統性。為此，我們可以整合利用這些調控功能，按房產市場冷熱程度設置三級預案，并將住房公積金個貸率和當期個貸發放率作為啟動三級預案的標準，在保持政策相對穩定的同時，促進房地產市場健康穩定發展。這里需要指出的是，之所以把住房公積金個
貸率和當期個貸發放率作為啟動三級預案的標準，原因是這兩項指標與房地產市場的冷熱程度息息相關。住房公積金個貸率相對于當期個貸發放率來說變化幅度較小，反映的是較長時間內的房產市場冷熱情況；而當期個貸發放率指的是一年來個貸發放額度與歸集額度的比例情況，反映的是當期房地產市場的冷熱情況，只有把這兩項指標綜合起來予以考慮，才可以較好地判斷出大形勢下房產市場的冷熱程度，從而啟動調控預案。

     根據以上思路，筆者初步設想的住房公積金調控房產市場的三級預案框架如下。
第一級為紅色級，當住房公積金個貸率大于或等于 90%，當期個貸發放率大于或等于 100%時，可以初步判斷房地產市場已經過熱，可以啟動雙向調控手段中的抑制手段，包括控制最高貸款額度、儲存倍數，提高首付款比例，限制大戶型商品房及別墅等住房公積金貸款需求；如形勢進一步嚴峻，住房公積金個貸率大于或等于 95%，當期個貸發放率大于或等于 150%時，即表明當前房地產市場已經進入赤熱化狀態，可以啟用抑制調控手段中的期房項目貸款輪候甚至是職工購房貸款輪候。

     第二級為綠色級，當住房公積金個貸率介于70%至 90%（各地根據當地經濟發展情況應有所不同），當期住房公積金個貸發放率介于 50%至100%之間時，可以判斷房地產市場基本正常，為防止政策變化過快導致職工群眾無所適從，在此期間應盡量保持政策的穩定性，盡量少用或不用調控手段，為職工群眾提供相對穩定的政策空間。

     第三級為灰色級，當住房公積金個貸率小于70%（各地根據當地經濟發展情況應有所不同）、當期住房公積金個貸發放率小于或等于 60%時，可初步判斷房地產市場偏冷，可以啟動雙向調控手段中的刺激手段，包括提高最高貸款額度、延長貸款年限、擴大儲存倍數、降低首付款比例等；當形勢進一步惡化，住房公積金個貸率小于60%，當期個貸發放率小于 50%時，即表明房地產市場已進入過冷狀態，可借機推出異地貸款業務、逐月提取還貸等刺激措施，同時可適當放開對大戶型商品房、別墅等的限制，出臺政策提高對經濟適用房貸款的支持力度。